Boletim Imobiliário: "Aquisição de terras rurais por estrangeiros ou por empresas brasileiras contro

Com a recente publicação no Diário Oficial da União do Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, em 23 de agosto de 2010, aprovado pelo Advogado Geral da União e também pelo Presidente da República, foram revogados os entendimentos anteriores da Advocacia Geral da União (Parecer AGU n.º 22/1994 e Parecer AGU n.º GQ 181/1998), acerca da não recepção do parágrafo 1º do artigo 1º da Lei Federal nº 5.709/71 pela Constituição Federal de 1988. Tendo obtido a aprovação do Advogado Geral e do Presidente da República, o referido Parecer tem efeito vinculante para toda a Administração Federal.


Assim, a discussão sobre a aquisição de terras rurais por estrangeiros ou por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro voltou à baila.


Nos termos deste novo Parecer, a Constituição Federal de 1988 recepcionou referido parágrafo, passando a distinguir a empresa brasileira de capital nacional e a empresa brasileira com participação estrangeira. A partir dessa posição, ficam submetidas à prévia autorização do INCRA as aquisições de imóveis rurais por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras e também das pessoas jurídicas brasileiras, da qual participem, a qualquer título, pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, que detenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior (Lei Federal nº 5.709/71 -regulamentada pelo Decreto Federal nº 74.965/74).


Em vista disso, as novas aquisições de terras rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação de capital estrangeiro, ou ainda qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira2, necessitam de autorização do INCRA para sua validade, observados, no entanto, casos em que tal autorização é dispensada (aquisições de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos rurais, entre outros).


Importante mencionar que a partir deste novo posicionamento ? o qual ainda pende de regulamentação específica, mas que desde já produz seus efeitos ? todos os Cartórios Extrajudiciais, sejam de Notas ou Registro de Imóveis passarão a observar os requisitos previstos na Lei Federal n.º 5.709/71, nos atos de sua competência (lavratura e registro de escrituras públicas de compra e venda e arrendamento rural), servindo por ora como órgãos essenciais à fiscalização da observância estrita da lei, na medida em que, na sua omissão, será imposta a perda da delegação.

Nos termos da mencionada lei, as escrituras somente poderão ser lavradas após a autorização do INCRA, a qual terá o prazo de validade de 30 (trinta) dias, dentro do qual deverá ser lavrada a escritura pública, seguindo-se a transcrição na Circunscrição Imobiliária, no prazo de mais 15 (quinze) dias.


Vale frisar que nos termos da Lei Federal n.º 5.709/71 e Decreto Federal nº 74.965/74, não há proibição na aquisição imóvel por estrangeiros ou pessoa jurídica brasileira com participação estrangeira.


Na verdade, há uma limitação ao direito de aquisição, na medida em que a legislação impõe que a aquisição não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, determinando ainda que toda aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependa de autorização expressa do INCRA. Ainda, nos termos desta Lei, a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem (comprovada por certidão do Registro de Imóveis), ficando ainda proibida a detenção de titularidade de mais de 40% (quarenta por cento) da parcela de 1/4 (um quarto) do Município, nas pessoas de mesma nacionalidade.


Além disso, as pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Tais projetos deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o INCRA.


Destaca-se, por fim, que nos termos do parágrafo 3º do artigo 5º do Decreto Federal nº 74.965/74, foi previsto que quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País, poderá, mediante Decreto, ser autorizada a aquisição de área rural além dos limites fixados.


Ressaltamos que, como dito, as limitações alcançam os arrendamentos rurais (nos termos da Lei Federal 8.629/93).


Quanto às garantias baseadas em imóveis rurais (v.g. alienação fiduciária, hipoteca, etc.) ou não poderão ser lavradas ou minimamente terão sua eficácia questionada na medida em que não poderá haver adjudicação em favor do credor estrangeiro, sem a prévia autorização do INCRA.


Em se tratando de imóvel urbano, nada disso interfere.


Entretanto, imóveis em faixa de fronteira e em terras indígenas têm regulamentação específica.


Considerando o lapso temporal mínimo da publicação deste novo entendimento, ainda não há regulamentação administrativa de como passarão a ser adotados os procedimentos no INCRA e nos Cartórios Extrajudiciais, no entanto, em recente decisão emanada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 03 de julho de 2010, as Corregedorias Estaduais foram oficiadas no sentido de passar a observar os procedimentos da Lei Federal n.º 5.709/71 e Decreto Federal nº 74.965/74, o que demonstra o nítido interesse do Governo Federal, por meio de seus 3 (três) Poderes, em proteger a soberania nacional, começando pela proteção na aquisição das terras rurais por estrangeiros.


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1 Lei Federal nº 5.709/71. Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. § 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.


2 Decreto Federal nº 74.965/74. Art. 20. As normas regulamento aplicam-se a qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira. Parágrafo único. O Oficial de Registro de Imóveis só fará a transcrição de documentos relativos aos negócios de que trata este artigo, se neles houver a reprodução das autorizações correspondentes.


(Fonte: Boletim Imobiliário - Agosto 2010 - EDIÇÃO EXTRA - Barbossa Mussnich & Aragão Advogados)