REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Reurb) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral.
Regularização Fundiária Urbana (Reurb) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral.
Filipe Gustavo Barbosa Maux – Professor da Universidade Potiguar – UNP e do IAP Cursos. Notário e Registrador Público
1 – Introdução; 2 – Objetivos da Reurb; 3 – Definição legal dos institutos jurídicos; 4 – Reurb em área de preservação ambiental; 5 – Modalidades; 6 – Legitimados; 7 – Institutos jurídicos aplicáveis ao Reurb; 8 – Demarcação urbanística; 9 – Legitimação Fundiária; 10 – Legitimação de Posse; 10.1 – Diferenças entre legitimação de fundiária e legitimação de posse; 11 – Procedimentos Administrativos da Reurb; 11.1 – Projeto de Regularização fundiária; 11.2 – Conclusão da Reurb; 12 – Registro da Regularização Fundiária; 13 – Considerações Finais.
1 – INTRODUÇÃO:
A moradia é direito fundamental e como tal, destina-se a instrumentalizar o acesso à justiça social e à igualdade material entre as pessoas. Muito mais do que uma liberdade positiva, também serve de parâmetro de limitação de condutas a ela ofensivas, seja de entes estatais, seja de particulares. Além de limitar condutas que limitem ou restrinjam esse direito fundamental, o poder público tem o dever de fomentar politicas publicas (sociais) tendem a efetivar esse direito fundamental que tão dignifica a pessoa humana.
A efetivação desse direito fundamental ganhou uma nova forma de efetivação com a Regularização fundiária urbana. Em linhas gerais é conceituada como sendo o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais, sociais e registrais com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.
A Lei Federal nº 11.977/2009, inicialmente, definiu a regularização fundiária como o “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
Quando foi publicado a Medida Provisória 759/2016, posteriormente convertida na Lei n. 13.465/2017, o Ministério das Cidades emitiu “nota” sobre as medidas de regularização fundiária urbana informa que “o novo marco legal traz inovações com o conceito de informalidade tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje.”
O ministro das Cidades, Bruno Araújo, disse ainda que o título traz a possibilidade de colocarmos milhões de ativos na economia, passíveis de serem utilizados no mercado e no acesso ao crédito. A partir do momento em que os moradores tiverem os documentos em mãos, cada unidade terá uma matrícula própria e o imóvel será valorizado, destacou.
Como foi festada pelos juristas, uma nova forma de registrar a propriedade foi criada que é a legitimação fundiária, onde o processo tradicional de regularização título a título será substituído por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público. Nestes casos, diz a nota emitida pelo Ministério das Cidades, os municípios deverão reconhecer, a partir de estudos, ocupações urbanas como consolidadas e irreversíveis, localizadas em áreas públicas ou particulares, com ou sem registro imobiliário. Imóveis destinados a atividades profissionais ou comerciais também serão beneficiados, de acordo com os novos critérios.
Destarte, foram criados dois tipos de enquadramento para a regularização: interesse social e interesse específico. No primeiro, serão incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público. No segundo caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
Nesse diapasão, o conceito de núcleo urbano informal atende moradias localizadas em áreas com possibilidade de regularização fundiária, a serem definidas por estados e municípios. Nele, se enquadram ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares, como, por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais, destaca o Ministério.
A regularização poderá ser aplicada ainda em imóveis situados na zona rural, desde que o núcleo informal tenha ocupação e destinação urbana, bem como em conjuntos habitacionais promovidos pelo Poder Público.
No afã de elucidar as exigências da regularização fundiária analisaremos o passo a passo exigido pela Lei 13.465/2017.
A lei federal instituiu, em território nacional, normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.[1]
A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais[2] comprovadamente existentes, na forma da Lei, até 22 de dezembro de 2016.
2 – OBJETIVOS DA REURB:
Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios:
I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;
II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;
VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;
IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
3 – DEFINIÇÃO LEGAL DE INSTITUITOS JURIDICOS:
Para fins legais, foram definidos alguns institutos, como:
I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;
III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;
IV - demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;
V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;
VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb;
VIII - ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.
4 – REURB EM ÁREAS DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL:
Com a necessidade de criar o sistema de ponderação de interesses (principio da proporcionalidade) com as normas de proteção ambiental e com a norma de regularização fundiária – direito fundamental de moradia, que possui nítido alcance social para fomentar a dignidade humana das pessoas, constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei no 12.651, de 25 de maio de 2012[3], hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.
Nesse mesma toada, caso a Reurb abranja área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei no 9.985, de 18 de julho de 2000, admita regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.
A aprovação municipal da Reurb corresponde à aprovação urbanística do projeto de regularização fundiária, bem como à aprovação ambiental, se o Município tiver órgão ambiental capacitado[4], ou, caso o Município não disponha de órgão com capacidade técnica para aprovação odos estudos, poderá ser feita pelos Estados.
A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S[5]) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da Reurb-S (esse com pagamento de custas e emolumentos).
6 – LEGITIMADOS PARA REURB:
São Legitimados para requerer a Reurb[6]:
I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V - o Ministério Público.
Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro. Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.
7 – INSTITUITOS JURIDICOS APLICAVEIS AO REURB:
Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
I - a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos desta Lei;
II - a usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), dos arts. 9o a 14 da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, e do art. 216-A da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973;
III - a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4o e 5o do art. 1.228 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
IV - a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
V - o consórcio imobiliário, nos termos do art. 46 da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001;
VI - a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2o da Lei no 4.132, de 10 de setembro de 1962;
VII - o direito de preempção, nos termos do inciso I do art. 26 da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001;
VIII - a transferência do direito de construir, nos termos do inciso III do art. 35 da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001;
IX - a requisição, em caso de perigo público iminente, nos termos do § 3o do art. 1.228 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
X - a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do art. 40 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
XI - a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para seu detentor, nos termos da alínea f do inciso I do art. 17 da Lei no 8.666, de 21 de junho de 1993;
XII - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XIII - a concessão de direito real de uso;
XIV - a doação; e
XV - a compra e venda.
Entendemos, igualmente ao rol dos legitimados, que os institutos jurídicos aplicáveis ao Reurb são meramente exemplificativos, visto o alcance social da Lei. Entendemos que poderia ser utilizado outros institutos jurídicos, como abaliza o Art. 17 da Lei de Licitações Públicos e Contratos Administrativos (Lei 8.666/93) quando permite a alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, sendo precedida de avaliação e quando for de imóveis dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada em alguns casos. Entendemos que os casos de dispensa de licitação para alienação de imóveis poderia também servir para a efetivação da Reurb, como dação em pagamento, doação, permuta, investidura; alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social
Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.[7]
Na Reurb-S promovida sobre bem público, o registro do projeto de regularização fundiária e a constituição de direito real em nome dos beneficiários poderão ser feitos em ato único, a critério do ente público promovente. Nessa hipótese, serão encaminhados ao cartório o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela Reurb e respectivas qualificações, com indicação das respectivas unidades, ficando dispensadas a apresentação de título cartorial individualizado e as cópias da documentação referente à qualificação de cada beneficiário.
O Município e o Distrito Federal poderão instituir como instrumento de planejamento urbano Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)[8], no âmbito da política municipal de ordenamento de seu território.
Para efeitos desta Lei, considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.
8 – DA DEMARCAÇÃO URBANISTICA:
O poder público poderá utilizar o procedimento de demarcação urbanística[9], com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização do núcleo urbano informal a ser regularizado.
O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com os seguintes documentos:
I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, números das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações de domínio privado com proprietários não identificados em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;
II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do registro de imóveis.
O auto de demarcação urbanística poderá abranger uma parte ou a totalidade de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações:
I - domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;
II - domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente, ainda que de proprietários distintos; ou
O poder público notificará os titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada, pessoalmente ou por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, para que estes, querendo, apresentem impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de trinta dias.
Eventuais titulares de domínio ou confrontantes não identificados, ou não encontrados ou que recusarem o recebimento da notificação por via postal, serão notificados por edital, para que, querendo, apresentem impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de trinta dias.
O edital conterá resumo do auto de demarcação urbanística, com a descrição que permita a identificação da área a ser demarcada e seu desenho simplificado. A ausência de manifestação dos indicados neste artigo será interpretada como concordância com a demarcação urbanística.
Se houver impugnação apenas em relação à parcela da área objeto do auto de demarcação urbanística, é facultado ao poder público prosseguir com o procedimento em relação à parcela não impugnada.
A lei permite que a critério do poder público municipal, as medidas de demarcação urbanísticas poderão ser realizadas pelo registro de imóveis do local do núcleo urbano informal a ser regularizado. Entendemos que não se trata de uma faculdade da administração publica, visto que a competência administrativa do registrador de imóvel para retificação de área é plena. Com efeito, com a edição da Lei 10.931/04, que modificou os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72, que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a requerimento da parte prejudicada tornou-se competência concorrente com o judiciário, quando presentes os requisitos (consensualidade). Tal competência não foi elevada aos órgãos municipais. A ideia da retificação administrativa é ter uma medida concreta para desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que facilita a regularização dos imóveis por delegar aos registros de imóveis atribuições que até então eram exclusivas dos Juízes do Ministério Público.
A notificação conterá a advertência de que a ausência de impugnação implicará a perda de eventual direito que o notificado titularize sobre o imóvel objeto da Reurb.
Na hipótese de apresentação de impugnação, poderá ser adotado procedimento extrajudicial de composição de conflitos.
Caso exista demanda judicial de que o impugnante seja parte e que verse sobre direitos reais ou possessórios relativos ao imóvel abrangido pela demarcação urbanística, deverá informá-la ao poder público, que comunicará ao juízo a existência de demarcação urbanística.
Para subsidiar o procedimento de que trata o caputdeste artigo, será feito um levantamento de eventuais passivos tributários, ambientais e administrativos associados aos imóveis objeto de impugnação, assim como das posses existentes, com vistas à identificação de casos de prescrição aquisitiva da propriedade.
A mediação observará o disposto na Lei no 13.140, de 26 de junho de 2015[10], facultando-se ao poder público promover a alteração do auto de demarcação urbanística ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada.
Decorrido o prazo sem impugnação ou caso superada a oposição ao procedimento, o auto de demarcação urbanística será encaminhado ao registro de imóveis e averbado[11] nas matrículas por ele alcançadas.
Na hipótese de o auto de demarcação urbanística incidir sobre imóveis ainda não matriculados, previamente à averbação, será aberta matrícula, que deverá refletir a situação registrada do imóvel, dispensadas a retificação do memorial descritivo e a apuração de área remanescente.
A demarcação urbanística será averbada ainda que a área abrangida pelo auto de demarcação urbanística supere a área disponível nos registros anteriores.
Como dispõe a legislação atual, não se exigirá, para a averbação da demarcação urbanística, a retificação da área não abrangida pelo auto de demarcação urbanística, ficando a apuração de remanescente sob a responsabilidade do proprietário do imóvel atingido. Pensamos ser equivocado não exigir do proprietário, como condição para demarcação urbanística a retificação do remanescente da área, visto que poderíamos no futuro termos questionamentos acerca desse “remanescente”.
9 – LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA:
A nova legislação inovou e criou outra forma de aquisição originaria da propriedade. Como é cediço a aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada, por isso, de ser um fato jurídico, como ocorre com a usucapião, aluvião, avulsão, dentre outros, o que justifica a autonomia e independência.
Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá que se mencionar em recolhimento de impostos; exigência de retificação de área; eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.
Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador limitar-se-á às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade.
A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (alguns especialista tendem compreender o núcleo informal urbano como eufemismo para “favelização” existentes nas grandes metrópoles.)
Apenas na Reurb-S, (interesse social) a legitimação fundiária será concedida ao beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:
I - o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural;
II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; e
III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.
Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.
Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os gravames existentes no registro da área maior originária para as matrículas das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação fundiária, visto que não se tratará mais de aquisição originaria da propriedade.
Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.
A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei.
A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos.
A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.
Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral.
Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal[12], o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente.
A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição de direito real, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário.
O título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo poder público emitente quando constatado que as condições estipuladas nesta Lei deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida qualquer indenização àquele que irregularmente se beneficiou do instrumento.
10.1 – Diferença entre Legitimação Fundiária x Legitimação de Posse:
Aqui podemos traçar um paralelo entre os dois institutos jurídicos (legitimação fundiária e legitimação de posse. Sabemos que ambos os institutos jurídicos são empregados no âmbito da Reurb.
Agora podemos apontar as distinções existentes na Lei. A legitimação fundiária foi alçada a categoria de forma originaria de aquisição do direito rela de propriedade, conferindo um ato administrativo discricionário da administração publica para aqueles possuidores que detiverem área pública ou possuir área privada. Já na legitimação de posse foi reconhecido a posse de imóvel objeto da Reurb, não se aplicando aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público, podendo, ainda, ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos. Já na legitimação fundiária é destinada para unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado.
11 - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA REURB:
Como procedimento administrativo próprio que obedece aos postulados principiológicos da Lei 9.784/99 – Lei de Processo Administrativo no âmbito Federal : a legalidade, finalidade, motivação, moralidade, razoabilidade, ampla defesa, segurança jurídica, eficiência, proporcionalidade, interesse público.
Com arrimo nos princípios que gerem o processo administrativo, a Reurb será instaurada por decisão administrativa do Município, por meio de requerimento, por escrito, de um dos legitimados de que trata esta Lei.
Na hipótese de indeferimento do requerimento de instauração da Reurb, a decisão do Município deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso.
Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.
A Lei 13.465/2017 trouxe o procedimento administrativo para a regularização fundiária urbana, com as seguintes fases:
I - requerimento dos legitimados;
II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III - elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV - saneamento do processo administrativo;
V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
VI - expedição da CRF[13] pelo Município; e
VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida na Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana.
A fim de fomentar a efetiva implantação das medidas da Reurb, os entes federativos poderão celebrar convênios ou outros instrumentos congêneres com o Ministério das Cidades, com vistas a cooperar para a fiel execução do disposto nesta Lei.
Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados:
I - classificar[14], caso a caso, as modalidades da Reurb;
II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e
III - emitir a CRF.
O Município deverá classificar e fixar, no prazo de até cento e oitenta dias, uma das modalidades da Reurb ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento.
A inércia do Município implica a automática fixação da modalidade de classificação da Reurb indicada pelo legitimado em seu requerimento, bem como o prosseguimento do procedimento administrativo da Reurb, sem prejuízo de futura revisão dessa classificação pelo Município, mediante estudo técnico que a justifique.
Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado.
Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
Na hipótese de apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflito[15].
A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.
A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos:
I - quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e
II - quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.
A ausência de manifestação dos será interpretada como concordância com a Reurb.
Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou transcrito na serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso possível.
O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido por parte de qualquer dos legitimados garantem perante o poder público aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas públicas a serem regularizados a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento.
A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:
I - na Reurb-S:
a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;
b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;
II - na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados;
III - na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.
11.1 - Projeto de Regularização Fundiária:
O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;
II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;
III - estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;
IV - projeto urbanístico;
V - memoriais descritivos;
VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII - estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;
IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo.
O projeto de regularização fundiária deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso.
O projeto urbanístico de regularização fundiária deverá conter, no mínimo, indicação:
I - das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas;
II - das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver;
III - quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais vinculadas à unidade regularizada;
IV - dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver;
V - de eventuais áreas já usucapidas;
VI - das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias;
VII - das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias;
VIII - das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias;
IX - de outros requisitos que sejam definidos pelo Município.
Considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:
I - sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
II - sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual;
III - rede de energia elétrica domiciliar;
IV - soluções de drenagem, quando necessário; e
V - outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais.
A Reurb pode ser implementada por etapas, abrangendo o núcleo urbano informal de forma total ou parcial.
As obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb.
O Município definirá os requisitos para elaboração do projeto de regularização, no que se refere aos desenhos, ao memorial descritivo e ao cronograma físico de obras e serviços a serem realizados, se for o caso.
A planta e o memorial descritivo deverão ser assinados por profissional legalmente habilitado, dispensada a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), quando o responsável técnico for servidor ou empregado público.
Na Reurb-S, caberá ao poder público competente, diretamente ou por meio da administração pública indireta, implementar a infraestrutura essencial, os equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais previstos nos projetos de regularização, assim como arcar com os ônus de sua manutenção.
Na Reurb-E, o Distrito Federal ou os Municípios deverão definir, por ocasião da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de regência, os responsáveis[16] pela:
I - implantação dos sistemas viários;
II - implantação da infraestrutura essencial e dos equipamentos públicos ou comunitários, quando for o caso; e
III - implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.
Os responsáveis pela adoção de medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental deverão celebrar termo de compromisso com as autoridades competentes como condição de aprovação da Reurb-E.
Para que seja aprovada a Reurb de núcleos urbanos informais, ou de parcela deles, situados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos especificados em lei, estudos técnicos deverão ser realizados, a fim de examinar a possibilidade de eliminação, de correção ou de administração de riscos na parcela por eles afetada[17].
11.2 - Conclusão da Reurb:
O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento administrativo da Reurb deverá:
I - indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de regularização fundiária aprovado;
II - aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e
III - identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.
A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo[18] de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no mínimo:
I - o nome do núcleo urbano regularizado;
II - a localização;
III - a modalidade da regularização;
IV - as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V - a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.
12 - REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:
Não é de somenos importância salientarmos que a Lei 13.465/2017 alterou alguns artigos da Lei 6.015/73, incluindo, principalmente no rol taxativo do Art. 167 duas novas formas de registro.
Assim dispõe a alteração existente na Lei 6.015/73:
“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
Omissis...
43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44. da legitimação fundiária.”
Assim sendo, sendo ato um ato de registro, a Certidão de Regularização Fundiária e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel[19] e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público.
Em caso de recusa do registro, o oficial do cartório do registro de imóveis expedirá nota devolutiva fundamentada, na qual indicará os motivos da recusa e formulará exigências nos termos desta Lei.
Recebida a Certidão de Regularização Fundiária, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
O registro do projeto Reurb aprovado importa em:
I - abertura de nova matrícula, quando for o caso;
II - abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e
III - registro dos direitos reais indicados na Certidão de Regularização Fundiária junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
Quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma matrícula, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área objeto de regularização, destacando a área abrangida na matrícula de origem, dispensada a apuração de remanescentes.
O registro da Certidão de Regularização Fundiária dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados.
O registro da Certidão de Regularização Fundiária aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).
O procedimento registral deverá ser concluído no prazo de sessenta dias, prorrogável por até igual período, mediante justificativa fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis.
O oficial de registro fica dispensado de providenciar a notificação dos titulares de domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, uma vez cumprido esse rito pelo Município[20], quando da instauração da Reurb, no afã de promover as buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado.
O oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF, notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do Brasil para que esses órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente às unidades imobiliárias regularizadas.
Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de condomínio geral[21] a ser dividido em lotes com indicação, na matrícula, da área deferida a cada condômino, o Município poderá indicar, de forma individual ou coletiva, as unidades imobiliárias correspondentes às frações ideais registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, para a especialização das áreas registradas em comum.
Para atendimento ao princípio da especialidade registral, o oficial do cartório de registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária e deverá averbá-lo na matrícula existente, anteriormente ao registro do projeto, independentemente de provocação, retificação, notificação, unificação ou apuração de disponibilidade ou remanescente.
Se houver dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da precariedade da descrição tabular, o oficial do cartório de registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área destacada e averbará o referido destaque na matrícula matriz.
As notificações serão emitidas de forma simplificada, indicando os dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, convidando o notificado a comparecer à sede da serventia para tomar conhecimento da CRF com a advertência de que o não comparecimento e a não apresentação de impugnação, no prazo legal, importará em anuência ao registro.
Na hipótese de o projeto de regularização fundiária não envolver a integralidade do imóvel matriculado, o registro será feito com base na planta e no memorial descritivo referentes à área objeto de regularização e o destaque na matrícula da área total deverá ser averbado.
Os padrões dos memoriais descritivos, das plantas e das demais representações gráficas, inclusive as escalas adotadas e outros detalhes técnicos, seguirão as diretrizes estabelecidas pela autoridade municipal ou distrital competente, as quais serão consideradas atendidas com a emissão da CRF.
Não serão exigidos reconhecimentos de firma nos documentos que compõem a Certidão de Regularização Fundiária ou o termo individual de legitimação fundiária quando apresentados pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou entes da administração indireta.
O registro da Certidão de Regularização Fundiária produzirá efeito de instituição e especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas disposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aos condôminos a aprovação de convenção condominial.
O registro da Certidão de Regularização Fundiária será feito em todas as matrículas atingidas pelo projeto de regularização fundiária aprovado, devendo ser informadas, quando possível, as parcelas correspondentes a cada matrícula.
Nas matrículas abertas para cada parcela, deverão constar dos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário:
I - quando for possível, a identificação exata da origem da parcela matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com os registros existentes, a matrícula anterior e o nome de seu proprietário;
II - quando não for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, todas as matrículas anteriores atingidas pela Reurb e a expressão “proprietário não identificado”, dispensando-se nesse caso os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Qualificada a CRF e não havendo exigências nem impedimentos, o oficial do cartório de registro de imóveis efetuará o seu registro na matrícula dos imóveis cujas áreas tenham sido atingidas, total ou parcialmente.
Não identificadas as transcrições ou as matrículas da área regularizada, o oficial do cartório de registro abrirá matrícula com a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da CRF e nela efetuará o registro.
Registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas.
Para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da Reurb, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição da propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularização fundiária.
Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo[22], os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.
As unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área.
As unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão suas matrículas abertas em nome do adquirente, conforme procedimento previsto nos arts. 84 e 99 desta Lei[23].
13 – CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Assim sendo, com a evolução do estado (estado absolutista, estado liberal e o atual estado social, ou neo-liberal) a propriedade sofreu profundas alterações. Hoje o direito de propriedade e o direito a habitação tornou-se reflexo profundo do mínimo existencial, ou piso vital mínimo, para assegurar a dignidade da pessoa humana.
Nesse sentido o legislador com o escopo de garantir esse mínimo existencial promoveu profundas alterações e inovações legislativas até o advento da Medida Provisória 759/2016, posteriormente convertida na Lei n. 13.465/2017 que instituiu a Regularização Fundiária Urbana.
A lei possui inegável alcance social além de criar institutos jurídicos de relevo para o direito civil e o direito registral, como a legitimação de posse, legitimação fundiária, o direito de laje dentre outros.
Com efeito, além disso a regularização fundiária trouxe atribuições ao poder púbico municipal, responsável por classificar, caso a caso, as modalidade da Reurb (Reurb-S ou Reurb-E), processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária, notificar os proprietários, loteadores, incorporadores ou confinantes, bem como os terceiros eventualmente interessados ou aqueles que constem em registro de imóveis como titulares dos núcleos urbanos informais, objeto da Reurb, para, querendo, apresentar impugnação, e na hipótese de impugnação, a legislação permitiu ao munícipio iniciar os procedimentos extrajudiciais de composição de conflitos. Coube também ao poder público municipal a implementação da infraestrutura necessária, abrangendo equipamentos púbicos bem como arcar com os custos necessários para tanto.
Para o registrador de imóveis, a lei em apreço traçou os passos para o registro imediato da certidão de regularização fundiária (CRF) e da legitimação fundiária (Art. 167, n. 43 e 44 da Lei 6.015/73), além de permitir a abertura de novas matriculas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado e registro dos direitos reais indicados na Certidão de Regularização Fundiária junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
As aberturas das matriculas representa significativo avanço para o registrador do imóvel, visto que ira permitir incrementos de novos serviços como emissão de certidões, registro de futuras alienações, além de permitir que aos proprietários a existência de registros de imóveis efetivando o direito fundamental de habitação e propriedade, materializando o mínimo existencial.
Assim sendo, entendemos que a construção da cidadania (também preceito fundamental) requer uma participação efetiva da população na busca de soluções para os seus problemas – nesse caso a habitação, do Legislativo, do Judiciário, dos serviços notariais e registrais e principalmente do Executivo, para que todos esses agentes sejam presença ativa na concretização da justiça social.
Cabe ao Estado exercer as ações e serviços em busca da efetivação dos direitos fundamentais viabilizando a construção de uma ordem social inovadora, almejando sempre o bem-estar e a justiça social, buscando a devida concretização dos direitos e garantias fundamentais da sociedade brasileira, necessária ao desenvolvimento da nação.
[1] Para fins da Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.
[2] Como já definido, os núcleos urbanos informais são aquelas moradias localizadas em áreas com possibilidade de regularização fundiária, a serem definidas por estados e municípios. Nele, se enquadram ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares, como, por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais, o que constitui muitas vezes nos grandes centros urbanos as “favelas ou comunidades”
[3] Art. 65. Na Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente não identificadas como áreas de risco, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O processo de regularização fundiária de interesse específico deverá incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior e ser instruído com os seguintes elementos: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;
II - a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das restrições e potencialidades da área;
III - a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;
IV - a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;
V - a especificação da ocupação consolidada existente na área;
VI - a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
VII - a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
VIII - a avaliação dos riscos ambientais;
IX - a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
X - a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos corpos d’água, quando couber.
§ 2o Para fins da regularização ambiental prevista no caput, ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado.
§ 3o Em áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, a faixa não edificável de que trata o § 2o poderá ser redefinida de maneira a atender aos parâmetros do ato do tombamento.
Das Áreas Consolidadas em Áreas de Reserva Legal
Art. 66. O proprietário ou possuidor de imóvel rural que detinha, em 22 de julho de 2008, área de Reserva Legal em extensão inferior ao estabelecido no art. 12, poderá regularizar sua situação, independentemente da adesão ao PRA, adotando as seguintes alternativas, isolada ou conjuntamente:
I - recompor a Reserva Legal;
II - permitir a regeneração natural da vegetação na área de Reserva Legal;
III - compensar a Reserva Legal.
§ 1o A obrigação prevista no caputtem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
§ 2o A recomposição de que trata o inciso I do caputdeverá atender os critérios estipulados pelo órgão competente do Sisnama e ser concluída em até 20 (vinte) anos, abrangendo, a cada 2 (dois) anos, no mínimo 1/10 (um décimo) da área total necessária à sua complementação.
§ 3o A recomposição de que trata o inciso I do caputpoderá ser realizada mediante o plantio intercalado de espécies nativas e exóticas, em sistema agroflorestal, observados os seguintes parâmetros:
§ 3o A recomposição de que trata o inciso I do caput poderá ser realizada mediante o plantio intercalado de espécies nativas com exóticas ou frutíferas, em sistema agroflorestal, observados os seguintes parâmetros: (Incluído pela Lei nº 12.727, de 2012).
I - o plantio de espécies exóticas deverá ser combinado com as espécies nativas de ocorrência regional;
II - a área recomposta com espécies exóticas não poderá exceder a 50% (cinquenta por cento) da área total a ser recuperada.
§ 4o Os proprietários ou possuidores do imóvel que optarem por recompor a Reserva Legal na forma dos §§ 2o e 3o terão direito à sua exploração econômica, nos termos desta Lei.
§ 5o A compensação de que trata o inciso III do caputdeverá ser precedida pela inscrição da propriedade no CAR e poderá ser feita mediante:
I - aquisição de Cota de Reserva Ambiental - CRA;
II - arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou Reserva Legal;
III - doação ao poder público de área localizada no interior de Unidade de Conservação de domínio público pendente de regularização fundiária;
IV - cadastramento de outra área equivalente e excedente à Reserva Legal, em imóvel de mesma titularidade ou adquirida em imóvel de terceiro, com vegetação nativa estabelecida, em regeneração ou recomposição, desde que localizada no mesmo bioma.
§ 6o As áreas a serem utilizadas para compensação na forma do § 5o deverão:
I - ser equivalentes em extensão à área da Reserva Legal a ser compensada;
II - estar localizadas no mesmo bioma da área de Reserva Legal a ser compensada;
III - se fora do Estado, estar localizadas em áreas identificadas como prioritárias pela União ou pelos Estados.
§ 7o A definição de áreas prioritárias de que trata o § 6o buscará favorecer, entre outros, a recuperação de bacias hidrográficas excessivamente desmatadas, a criação de corredores ecológicos, a conservação de grandes áreas protegidas e a conservação ou recuperação de ecossistemas ou espécies ameaçados.
§ 8o Quando se tratar de imóveis públicos, a compensação de que trata o inciso III do caputpoderá ser feita mediante concessão de direito real de uso ou doação, por parte da pessoa jurídica de direito público proprietária de imóvel rural que não detém Reserva Legal em extensão suficiente, ao órgão público responsável pela Unidade de Conservação de área localizada no interior de Unidade de Conservação de domínio público, a ser criada ou pendente de regularização fundiária.
§ 9o As medidas de compensação previstas neste artigo não poderão ser utilizadas como forma de viabilizar a conversão de novas áreas para uso alternativo do solo.
Art. 67. Nos imóveis rurais que detinham, em 22 de julho de 2008, área de até 4 (quatro) módulos fiscais e que possuam remanescente de vegetação nativa em percentuais inferiores ao previsto no art. 12, a Reserva Legal será constituída com a área ocupada com a vegetação nativa existente em 22 de julho de 2008, vedadas novas conversões para uso alternativo do solo.
Art. 68. Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais que realizaram supressão de vegetação nativa respeitando os percentuais de Reserva Legal previstos pela legislação em vigor à época em que ocorreu a supressão são dispensados de promover a recomposição, compensação ou regeneração para os percentuais exigidos nesta Lei.
§ 1o Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais poderão provar essas situações consolidadas por documentos tais como a descrição de fatos históricos de ocupação da região, registros de comercialização, dados agropecuários da atividade, contratos e documentos bancários relativos à produção, e por todos os outros meios de prova em direito admitidos.
§ 2o Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais, na Amazônia Legal, e seus herdeiros necessários que possuam índice de Reserva Legal maior que 50% (cinquenta por cento) de cobertura florestal e não realizaram a supressão da vegetação nos percentuais previstos pela legislação em vigor à época poderão utilizar a área excedente de Reserva Legal também para fins de constituição de servidão ambiental, Cota de Reserva Ambiental - CRA e outros instrumentos congêneres previstos nesta Lei.
[4]Considera-se órgão ambiental capacitado o órgão municipal que possua em seus quadros ou à sua disposição profissionais com atribuição técnica para a análise e a aprovação dos estudos referidos no art. 11, independentemente da existência de convênio com os Estados ou a União
[5]Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:
I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
II - o registro da legitimação fundiária;
III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.
Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação.
[6] Entendemos que a legitimidade para solicitar compõe um rol meramente exemplificativo, principalmente em face do alce social da Reurb.
[7]As áreas de propriedade do poder público registradas no Registro de Imóveis, que sejam objeto de ação judicial versando sobre a sua titularidade, poderão ser objeto da Reurb, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial, na forma desta Lei, homologado pelo juiz.
[8]A Reurb não está condicionada à existência de ZEIS.
[9]Os procedimentos da demarcação urbanística não constituem condição para o processamento e a efetivação da Reurb
[10] Dispõe sobre a mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública; altera a Lei no 9.469, de 10 de julho de 1997, e o Decreto no 70.235, de 6 de março de 1972; e revoga o § 2o do art. 6o da Lei no 9.469, de 10 de julho de 1997.
[11]A averbação informará:
I - a área total e o perímetro correspondente ao núcleo urbano informal a ser regularizado;
II - as matrículas alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e, quando possível, a área abrangida em cada uma delas; e
III - a existência de áreas cuja origem não tenha sido identificada em razão de imprecisões dos registros anteriores.
[12] Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º – O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º – Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
[13]Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
[14]A classificação prevista será de responsabilidade do ente federativo instaurador
[15]Art. 34. Os Municípios poderão criar câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, no âmbito da administração local, inclusive mediante celebração de ajustes com os Tribunais de Justiça estaduais, as quais deterão competência para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução consensual.
§ 1o O modo de composição e funcionamento das câmaras de que trata o caput deste artigo será estabelecido em ato do Poder Executivo municipal e, na falta do ato, pelo disposto na Lei no 13.140, de 26 de junho de 2015.
§ 2o Se houver consenso entre as partes, o acordo será reduzido a termo e constituirá condição para a conclusão da Reurb, com consequente expedição da CRF.
§ 3o Os Municípios poderão instaurar, de ofício ou mediante provocação, procedimento de mediação coletiva de conflitos relacionados à Reurb.
§ 4o A instauração de procedimento administrativo para a resolução consensual de conflitos no âmbito da Reurb suspende a prescrição.
§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão, mediante a celebração de convênio, utilizar os Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania ou as câmaras de mediação credenciadas nos Tribunais de Justiça.
[16]As responsabilidades poderão ser atribuídas aos beneficiários da Reurb-E
[17]Nessa hipótese é condição indispensável à aprovação da Reurb a implantação das medidas indicadas nos estudos técnicos realizados. Na Reurb-S que envolva áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou administração, os Municípios deverão proceder à realocação dos ocupantes do núcleo urbano informal a ser regularizado.
[18] Entendemos que trata-se de ato administrativo vinculado, visto que uma vez preenchido os requisitos existentes no procedimento administrativo o poder público esta diante de um “dever”, em emitir a Certidão de Regularização Fundiária, instrumento apto para registro junto ao cartório de registro de imóveis.
[19]Na hipótese de a Reurb abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento será efetuado perante cada um dos oficiais dos cartórios de registro de imóveis.
Quando os imóveis regularizados estiverem situados na divisa das circunscrições imobiliárias, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão de competência do oficial do cartório de registro de imóveis em cuja circunscrição estiver situada a maior porção da unidade imobiliária regularizada.
[20] Art. 31. Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado.
§ 1o Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
§ 2o Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
§ 3o Na hipótese de apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos de que trata esta Lei.
§ 4o A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.
§ 5o A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos:
I - quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e
II - quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.
§ 6o A ausência de manifestação dos indicados referidos nos §§ 1o e 4o deste artigo será interpretada como concordância com a Reurb.
§ 7o Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou transcrito na serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso possível.
§ 8o O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido por parte de qualquer dos legitimados garantem perante o poder público aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas públicas a serem regularizados a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento.
§ 9o Fica dispensado o disposto neste artigo, caso adotados os procedimentos da demarcação urbanística.
[21]Na hipótese de a informação não constar do projeto de regularização fundiária aprovado pelo Município, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão abertas mediante requerimento de especialização formulado pelos legitimados de que trata esta Lei, dispensada a outorga de escritura pública para indicação da quadra e do lote
[22]. A requerimento do Município, o oficial de registro de imóveis abrirá matrícula para as áreas que tenham ingressado no domínio público
[23] Art. 84. Os imóveis da União objeto da Reurb-E que forem objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser, no todo ou em parte, vendidos diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei no 8.666, de 21 de junho de 1993.
§ 1o A venda aplica-se unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, exigindo-se que o usuário seja regularmente inscrito e esteja em dia com suas obrigações para com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
§ 2o A venda direta de que trata este artigo somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, um residencial e um não residencial, regularmente cadastrados em nome do beneficiário na Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
§ 3o A venda direta de que trata este artigo deverá obedecer à Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ficando a União com a propriedade fiduciária dos bens alienados até a quitação integral, na forma dos §§ 4o e 5o deste artigo.
§ 4o Para ocupantes com renda familiar situada entre cinco e dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até duzentas e quarenta parcelas mensais e consecutivas, mediante sinal de, no mínimo, 5% (cinco por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado.
§ 5o Para ocupantes com renda familiar acima de dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até cento e vinte parcelas mensais e consecutivas, mediante um sinal de, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado.
§ 6o A regulamentação do disposto neste artigo será efetuada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) no prazo de doze meses contado da data de publicação desta Lei.
Art. 85. O preço de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel, segundo os critérios de avaliação previstos no art. 11-C da Lei no 9.636, de 15 de maio de 1998, excluídas as acessões e as benfeitorias realizadas pelo ocupante.
§ 1o O prazo de validade da avaliação a que se refere o caput deste artigo será de, no máximo, doze meses.
§ 2o Nos casos de condomínio edilício privado, as áreas comuns, excluídas suas benfeitorias, serão adicionadas na fração ideal da unidade privativa correspondente.
Art. 99. O art. 28 da Lei no 11.483, de 31 de maio de 2007, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 28. Fica a União autorizada a renegociar, notificar e inscrever em dívida ativa da União dívidas e saldos devedores decorrentes de contratos de transferência de domínio e de débitos dos demais contratos firmados pela extinta RFFSA que tenham por objeto bens imóveis operacionais e não operacionais.
.....................................................................................
§ 2o Para os fins deste artigo, considera-se débito consolidado o somatório da dívida e do saldo devedor decorrente de contrato de transferência de domínio ou de posse, ou o valor correspondente ao total da dívida decorrente dos demais contratos firmados pela extinta RFFSA que tenham por objeto bens imóveis operacionais e não operacionais.” (NR)
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