Artigo – Necessidade de notificação do locador e fiadores em caso de divórcio dos locatários

O contrato de locação envolve um conjunto de obrigações que não se restringem apenas à relação entre locador e locatário, mas frequentemente incluem terceiros, como os fiadores, que garantem o cumprimento das obrigações locatícias. Em situações de divórcio, a continuidade da locação e a responsabilidade sobre o pagamento dos aluguéis e encargos demandam atenção especial, especialmente no que se refere à notificação do locador e dos fiadores. O silêncio ou a omissão na comunicação pode gerar questionamentos quanto à responsabilização e à manutenção das garantias contratuais.

Dinâmica do contrato de locação no divórcio:  notificação é essencial

O divórcio dos locatários impõe mudanças na relação contratual que, para surtirem efeitos jurídicos plenos, precisam ser comunicadas ao locador e aos eventuais fiadores. Essa notificação é essencial para que o locador e os garantidores tomem conhecimento da modificação na composição dos responsáveis pela locação, especialmente em contratos onde a fiança é uma garantia relevante.

O artigo 12 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) dispõe que, no caso de separação judicial ou divórcio, a locação residencial prosseguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel. No entanto, essa regra não é automática em relação ao locador e aos fiadores, que precisam ser informados formalmente sobre qual dos cônjuges continuará responsável pela locação. Além disso, o artigo exige que essa alteração seja notificada de forma inequívoca ao locador, resguardando a transparência e a boa-fé na relação contratual.

O papel dos fiadores

A fiança, conforme definida pelo artigo 818 do Código Civil, é um contrato acessório em que o fiador se obriga a pagar ou cumprir obrigação assumida pelo devedor, caso este não o faça. Quando ocorre o divórcio dos locatários, há uma modificação subjetiva na relação entre as partes, podendo alterar substancialmente o risco aceito pelo fiador. Se o cônjuge que permanecer no imóvel não for o que o fiador considerava mais financeiramente responsável, isso pode afetar a garantia.

Nelson Rosenvald destaca que a fiança é uma obrigação de natureza acessória, e, por isso, qualquer alteração no contrato principal, como no caso de separação ou divórcio, deve ser informada ao fiador para que ele tenha ciência da eventual alteração no perfil de risco. Se não for notificado, o fiador pode, inclusive, pleitear a exoneração da fiança com base no artigo 838, inciso I, do Código Civil, que prevê a extinção da fiança quando, sem consentimento do fiador, ocorre alteração nas condições do contrato original que aumente os riscos da obrigação​.

Notificação ao locador e as garantias locatícias

A notificação ao locador é igualmente indispensável. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald ressaltam que a ausência de comunicação ao locador sobre o divórcio dos locatários pode gerar insegurança jurídica, já que ele, na qualidade de credor, precisa ter ciência de quem será o novo responsável pelo cumprimento do contrato. O artigo 12 da Lei do Inquilinato é claro ao exigir que o locador seja formalmente notificado sobre a continuidade da locação por um dos cônjuges. Isso evita litígios futuros e assegura que o contrato permaneça válido, protegendo tanto o locador quanto o locatário que continuará no imóvel.

Flávio Tartuce também reforça que o locador tem direito de saber quem permanece no imóvel e que a comunicação deve ser clara e objetiva, especialmente em situações em que os locatários são solidários no contrato de locação, como disposto no artigo 2º da Lei do Inquilinato. O locador precisa ter plena clareza sobre a modificação do contrato para evitar a responsabilização indevida de um cônjuge que não permanecerá no imóvel.

Entendimento doutrinário

Luiz Antonio Scavone Junior, ao tratar das garantias locatícias, aponta que a relação entre o fiador e o contrato de locação deve ser cuidadosamente preservada, sendo a notificação fundamental para que o fiador continue responsável pela obrigação. Ele salienta que a omissão na comunicação do divórcio pode causar o desfazimento da fiança, conforme o artigo 835 do Código Civil, que prevê a exoneração do fiador quando há uma modificação na obrigação garantida sem o seu consentimento.

Assim, o fiador, que entrou no contrato sob determinadas condições, pode ser surpreendido com o aumento do risco da obrigação, caso o cônjuge que permaneça no imóvel não tenha a mesma capacidade de cumprir as obrigações locatícias. Para evitar tal situação, tanto o locador quanto o fiador devem ser formalmente informados sobre o divórcio e qual cônjuge permanecerá no imóvel.

Consequências da falta de notificação

A falta de notificação tanto ao locador quanto ao fiador pode acarretar consequências jurídicas graves. Se o fiador não for comunicado, ele pode alegar, com base no artigo 838 do Código Civil, que não concordou com a modificação contratual e, portanto, não é mais responsável pela obrigação. O locador, por sua vez, sem a devida notificação, pode continuar a cobrar aluguéis de ambos os cônjuges, o que geraria litígios sobre a responsabilidade pelo cumprimento do contrato.

A jurisprudência tem interpretado que a notificação clara e formal é condição essencial para evitar disputas e assegurar que o contrato de locação continue nos moldes acordados. A boa-fé objetiva, princípio que norteia as relações contratuais, reforça a necessidade dessa comunicação para manter a segurança jurídica e a harmonia nas relações entre locador, locatário e fiador.

Conclusão

O divórcio dos locatários é uma situação que demanda atenção especial no âmbito contratual, especialmente no que diz respeito à notificação ao locador e aos fiadores. O não cumprimento dessa formalidade pode causar prejuízos às partes envolvidas, especialmente ao locador e ao fiador, que precisam estar cientes da nova composição dos responsáveis pelo contrato de locação.

O artigo 12 da Lei nº 8.245/1991 e os artigos 818 e 838 do Código Civil fornecem a base legal para garantir que, em caso de divórcio, as mudanças sejam devidamente comunicadas. A doutrina de autores como Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald, Luiz Antonio Scavone Junior e Flávio Tartuce reforça a importância da notificação, seja para a manutenção da fiança, seja para o resguardo do locador. A falta de comunicação pode implicar na exoneração do fiador ou gerar insegurança jurídica para o locador, prejudicando a continuidade do contrato.

Referências:

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
• Código Civil Brasileiro.
• Chaves de Farias, Cristiano; Rosenvald, Nelson. Direito Civil: Teoria Geral. 13ª ed. Salvador: JusPodivm, 2018.
• Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil: Vol. Único. 10ª ed. São Paulo: Método, 2020.
• Scavone Junior, Luiz Antonio. Garantias Reais: Teoria e Prática. 2ª ed. São Paulo: RT, 2019​
• Souza, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 8.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. ISBN 978-85-309-4427-8.

Daniel Silveira Santiago: é advogado e pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC-MG.

Fonte: Conjur