Artigo: Seu Imóvel por Ivanildo Figueiredo

 O aumento do capital de sociedade empresarial ou comercial pode ser realizado mediante incorporação ou conferência de bens. Geralmente, essa incorporação é promovida pelo sócio, que transfere o imóvel de sua propriedade para a empresa, passando o imóvel a ser representado pelas quotas ou ações correspondentes ao capital.

O imóvel deve ser integralizado ao capital pelo valor de sua avaliação, por meio de instrumento particular ou escritura pública. No caso de sociedade anônima, a avaliação dos bens será feita por três peritos ou empresa especializada (Lei 6.404/76, art. 8º).

O instrumento de incorporação deve ser arquivado na Junta Comercial, e a certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, é o documento hábil para a transferência, por transcrição no cartório de registro de imóveis,  dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social  (Lei 8.934/94, art. 64).

Não existe qualquer dúvida quanto a esse procedimento de incorporação ou conferência de bens ao capital quando o imóvel já é de propriedade do sócio e assim está registrado no cartório de imóveis. Dúvidas são levantadas, todavia, quando o imóvel ainda não pertence definitivamente ao sócio, quando este é titular, apenas, do direito aquisitivo representado em contrato de promessa de compra e venda.

Neste caso, o sócio pode incorporar ao capital da sociedade o direito aquisitivo do qual é titular, determinado pelo valor efetivamente pago no contrato de promessa de compra e venda. Segundo a legislação,  o capital social poderá ser formado com contribuições em dinheiro ou em qualquer espécie de bens suscetíveis de avaliação em dinheiro  (Lei 6.404/76, art. 7º, Código Civil, art. 997).

Com a incorporação do direito aquisitivo ao capital, expresso em moeda corrente, esse ato equivale a uma cessão, razão pela qual a sociedade passa a ser titular desse direito perante o proprietário e vendedor do imóvel, para fins de lavratura da escritura definitiva.

Mas para a validade dessa operação, o instrumento de incorporação depende de arquivamento na Junta Comercial, e a certidão de arquivamento deverá ser registrada no cartório de imóveis.

Na incorporação de imóvel ao capital, não incide o imposto de transmissão inter vivos (ITBI), assim como não é devido laudêmio, tendo em vista que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera essa operação como não onerosa, representando uma simples troca de imóvel por quotas ou ações do capital, sem modificação quantitativa do patrimônio do sócio (STJ, 2ª Turma, RESP 1.104.363-PE, julgado em 01/10/2009). Não é cabível, contudo, a incorporação de direito aquisitivo se o contrato de promessa de compra e venda não estiver quitado.

Isto porque o direito aquisitivo ainda não se consolidou para efeito de determinação do valor a ser incorporado ao capital, assim como o contrato está sujeito a rescisão por inadimplemento.

 

Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

Fonte: Jornal do Commercio PE